Precio por m2 en Miraflores: Análisis del Mercado Inmobiliario en 2025

Comprar un departamento, ya sea para vivir o como inversión, es una decisión trascendental. Para dar este paso conviene analizar no solo el momento actual, sino las proyecciones que marcarán el mercado en los próximos años. Uno de los indicadores más consultados es el precio por m2 en Miraflores, distrito que se mantiene como uno de los más atractivos de Lima para la vivienda y la inversión inmobiliaria.

La economía

El primer factor a considerar es la economía. Según el Banco Central de Reserva (BCR), en su reporte del 7 de julio de 2025:

• El PBI crece alrededor del 3%.
• La inflación se mantiene por debajo del 2%.
• El tipo de cambio está estable.

Además, las expectativas de los empresarios son optimistas tanto en el corto como en el mediano plazo. Este entorno sólido refuerza la confianza en la inversión inmobiliaria y, por ende, en la evolución del precio por m2 en Miraflores.

El tipo de cambio

En el Perú, la mayoría de operaciones inmobiliarias se realizan en dólares, aunque el financiamiento suele darse en soles. Actualmente, el dólar se encuentra en uno de los niveles más bajos de los últimos años y se proyecta que se mantenga estable hasta fin de año. Esto brinda un contexto favorable para quienes están evaluando adquirir una propiedad.

Las tasas de interés

Otro factor clave es el financiamiento. Las tasas hipotecarias vienen bajando sostenidamente:

• 9.1% en 2023
• 8.2% en 2024
• Hoy oscilan entre 7.5% y 8.0% en los principales bancos

Este descenso reduce el costo de los créditos y abre una ventana ideal para adquirir un departamento.

El mercado inmobiliario

El crédito hipotecario crece actualmente a un ritmo de 5.9%, cifra que no se veía desde abril de 2023. Esto refleja un sector dinámico, sostenido tanto por la estabilidad económica como por la reducción en las tasas de interés.

Los precios de los departamentos

Aunque el mercado inmobiliario incluye distintos tipos de propiedades, el análisis del precio por m2 en Miraflores resulta fundamental, ya que es uno de los distritos más buscados de Lima Metropolitana junto a San Isidro, Barranco y Surco.

Según la Nota N° 42 del BCR (6 de junio de 2025), los precios de venta por m2 muestran que, tras las caídas en 2023 y 2024, en 2025 los valores vuelven al alza.

Precio de Venta en USD / m²

En el caso de los alquileres, también se observa una tendencia de crecimiento:

Alquiler anual en USD / m²

En el caso específico del precio por m2 en Miraflores, el distrito alcanza los USD 2,230 en 2025, mostrando una recuperación después de dos años de ajustes. Esto lo mantiene como una de las zonas más sólidas para invertir y asegurar rentabilidad a largo plazo.

Rentabilidad de la inversión

Al evaluar el tiempo de recuperación de la inversión mediante alquileres, el promedio es de alrededor de 17 años, equivalente a una rentabilidad de 5.8%. En Miraflores, el PER (Precio de venta / Alquiler anual) se ubica en 17.6, confirmando que el precio por m2 en Miraflores sigue siendo atractivo frente a otros distritos de Lima.

PER Precio de Venta / Alquiler Anual en USD / m²

Entonces… ¿comprar ahora?

Hoy vivimos un escenario favorable: economía estable, financiamiento más barato y precios que comienzan a repuntar. Para quienes buscan seguridad y valorización, invertir en Miraflores es una decisión inteligente.

El mensaje es claro: si estabas evaluando comprar, este es un buen momento para dar el paso, considerando el precio por m2 en Miraflores como una de las referencias más sólidas del mercado.

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